Mercato immobiliare, cosa ci aspetta nel triennio 2016-2018

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04 aprile 2016, 10:17

Il triennio 2016-2018 si presenta come un periodo di crescita delle transazioni favorito da una certa stabilità dei prezzi nei primi due anni e da una risalita dei valori a partire dal 2018. A dirlo è il rapporto di Yard, società di servizi e valutazioni immobiliari, con la collaborazione del Censis, che per le sue elaborazioni ha utilizzato il Rei, Real Estate Italia Idex.

Ciò che ci aspetta nel prossimo triennio è inanzitutto una normalizzazione e, necessaria modernizzazione, del real estate italiano, basate su un più avanzato rapporto tra domanda e offerta. Il consumo abitativo risponderà sempre più alle effettive esigenze dei diversi segmenti sociali.

Compravendite e prezzi seguiranno una tendenza che vedrà la crescita delle prime e una sostanziale stabilizzazione dei secondi, che torneranno ad aumentare solo nel 2018. In altri termini al "surriscaldamento" della domanda seguirà il "riscaldamento" dei valori, destinati poi a ritornare a seguire un trend cogruente con quello di lunga periodo. Si stima, infatti, che i prezzi possano segnare un nuovo massimo intorno al 2024 superiore a quanto raggiunto in precedenza.

Per quanto riguarda il comparto residenziale si assisterà a un aumento delle compravendite: +4,8% nel 2017 e +8,7% nel 2017  e +5,9% nel 2018. Per quanto riguarda i prezzi, continuerà la contrazione dei valori nel 2016 e nel 2017 di poco più del 2%, per tornare in campo positivo nel 2018 (+5,5%). 

Le elaborazioni effettuate attraverso l'applicazione del Rei, evidenziano una sostanziale differenza tra il comparto del nuovo e quello dell'usato. Per il residenziale usato assisteremo, infatti, a una sostanziale tenuta dei valori a fronte di una maggiore vivacità degli scambi nel 2016, con un incremento dei prezzi al 2018 e una contestuale successiva stabilizzazione delle compravendite. Per il nuovo, invece, ci sarà stabilità di transazioni e prezzi per il 2016, e una ripresa dei volumi scambiati e dei valori nel 2018.

Città metropolitane e città medie

Tanto per il mercato del nuovo, come quello dell'usato, a registrare le maggiori variazioni positive per le transazioni saranno soprattutto le città metropolitane (gli scambi passeranno da un indice REI di 58,9 a 77,8 del 2018, così pure i valri da 57,2 a 77,8). La crescita dei prezzi potrebbe essere ancora più accentuate nelle città medie che in quelle metropolitane. 

Come detrarre l'affitto di casa dal modello 730

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04 aprile 2016, 10:01

E' iniziato il conto alla rovescia per la dichiarazione dei redditi. Che si utilizzi il modello precompilato (disponibile a partire dal 15 aprile)o no, è importante conoscere le spese che è possibile portare in detrazione e/o in deduzione. Tra le prime vi sono quelle sostenute per l'affitto di una casa adibita ad abitazione principale. I requisiti e le soglie cambiano a seconda dei casi

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2016, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda l'importo delle spese detraibile

  • Inquilini a basso reddito 
  1. Detrazione irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro
  1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro
  • Giovani tra 20 e 30 anni
  1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro
  • Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2016)
  1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
  2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro
  • Studenti universitari fuori sede
  1. Detrazione irpef del 19% su un importo non superiore a 2.633 euro
  • Contratti a canone convenzionato
  1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
  2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro.

Il condominio non è responsabile dei danni derivanti da appalti

Dei lavori non correttamente eseguiti risponde l'impresa appaltatrice, salvo che il committente non ne abbia scelto una inidonea

di Lucia Izzo - Non è responsabile il condominio dei danni provocati ai condomini derivanti dal contratto di appalto.

Lo ha stabilito il Tribunale di Roma, sentenza 14000/2015 (qui sotto allegata) pubblicata il 30 giugno 2015, respingendo le domande risarcitorie avanzate dai comproprietari di un appartamento per i danni subiti a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal canale di gronda, in corrispondenza del sottotetto e delle parerti perimetrali esterne dal lato dello stabile.

 

Per risolvere i disagi lamentati dai proprietari, l'assemblea condominiale aveva deliberato il conferimento di lavori ad un'impresa che, tuttavia, non aveva lavorato a regola d'arte, mancando di sostituire la gronda e di intervenire più incisivamente per rimuovere la fonte delle infiltrazioni.

 

Ciononostante, per gli ingenti danni subiti a causa della non corretta e incompleta esecuzione dei lavori i condomini non possono pretendere che ne risponda il condominio, in quanto la legittimazione passiva dell'azione deve attribuirsi in concreto in capo all'impresa appaltatrice, o al direttore dei lavori che abbia certificato, contrariamente alle evidenze, la regolare conclusione dei lavori, quale controparte del rapporto negoziale.

 

La Cassazione ha evidenziato in via generale che, per quanto riguarda il contratto d'appalto, la corresponsabilità del committente può configurarsi solo in caso di specifica violazione di regole di condotta sanzionabile ex art. 2043 c.c. e, in particolare, per culpa in eligendo per essere stata affidata l'opera a impresa inidonea ovvero nel caso in cui l'appaltatore sia stato mero esecutore di ordini.

Nessuna delle suddette circostanze è stata allegata dagli attori, anzi, i comproprietari hanno contribuito alla scelta dell'impresa che si sarebbe occupata dei lavori con il loro voto in seno all'assemblea condominiale.

 

Neppure trova ragione la lamentata inerzia di condominio e amministratore: il Tribunale evidenzia che sono state numerose le decisioni prese dall'assemblea condominiale sul tema, occasioni in cui anche i ricorrenti hanno potuto partecipare al fine di rappresentare le loro esigenze.

 

Laddove l'assemblea non fosse riuscita a deliberare per il mancato raggiungimento del quroum, l'ordinamento offre a ciascun partecipante, per reagire all'inerzia degli altri, lo strumento di cui al'art. 1105, comma 4, c.c. al fine di richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria, strumento del quale gli attori colpevolmente non si sono avvalsi se davvero avessero lamentato l'inezia degli atri partecipanti.

 

Infine, gli attori non hanno neppure fornito validi elementi di riscontro circa i danni lamentati, quantificandoli in maniera generica e senza alcun puntuale riferimento a fatti concreti spazialmente e temporalmente identificabili.

Ai condomini non resta che pagare le spese di lite.

Tribunale di Roma, sent. 14000/2015



Affitto, dopo la firma del contratto non è più possibile aumentare il canone di locazione

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31 marzo 2016, 12:45

E' vietato aumentare l'importo del canone di locazione dopo la firma del contratto stipulato tra proprietario e inquilino. A chiarirlo è una recente sentenza della Corte di Appello di Potenza, che è tornata su un argomento già oggetto di una riforma della Legge di Stabilità

Secondo la sentenza, una volta che sul contratto è stato scritto un dato importo del canone non è più possibile modificare tale cifra. Qualsiasi richiesta fatta dal proprietario, o qualsiasi accordo tra padrone di casa e inquilino volto a modificare tale importo è quindi da considerarsi nullo.

Già di recente la Cassazione a Sezioni Unite ha dichiarato la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quella risultante dal contratto scritto e registrato, a prescindere da qualsiasi accordo tra le parti.

Una pronuncia in linea con quanto stabilito dalla Legge di Stabilità 2016. La Finanziaria ha infatti stabilito la nullità di qualsiasi accordo tra inquilino e proprietario che stabilisca un importo superiore a quello del contratto scritto e registrato. All'inquilino è anzi data la possibilità, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, di fare causa all'ex proprietario per ottenere indietro le somme maggiori eventualmente corrisposte

Catasto, le rettifiche devono essere motivate altrimenti si rischia la nullità

Scritto da: team

21 marzo 2016, 12:02

Se non vengono adeguatamente motivati, gli accertamenti catastali sono a rischio nullità. La giurisprudenza sembra ormai chiara su questo fronte. Le esposizioni non devono essere schematiche. Gli atti che non indicano gli immobili comparabili o i lavori eseguiti sono nulli.

Il classamento di un immobile è necessario per l’attribuzione della rendita catastale, che di fatto esprime il valore di ogni unità. Bisogna, dunque, considerare sia le singole caratteristiche dell’immobile sia il contesto in cui è ubicato.

Ogni unità immobiliare è qualificata con una determinata categoria e, in relazione alla “qualità” dell’immobile, con una specifica classe. Per ogni Comune è stabilita una tariffa per ogni classe che, moltiplicata per la dimensione del fabbricato, dà la rendita catastale.

Ma quali sono le cause che rendono necessario un riclassamento? Eccole:

- la variazione subita dalla micro zona comunale in cui è ubicato l’immobile, come ad esempio il miglioramento della viabilità, la realizzazione di scuole, ospedali;

- l’esecuzione di opere a cura del possessore, volte alla ristrutturazione del fabbricato.

La Cassazione, con la sentenza 6593/2015, ha stabilito che, a prescindere dall’impulso che ha dato avvio alla procedura di classamento, questa attività è una procedura individuale, che deve essere effettuata considerando i fattori posizionali ed edilizi pertinenti a ciascuna unità immobiliare.

Di fondamentale importanza sono le motivazioni e a tal proposito la Suprema Corte ha da tempo dichiarato la nullità degli atti privi di motivazione poiché questa ha carattere sostanziale e non solo formale. Non si tratta di un elemento utile solo a provocare la difesa del contribuente, ma circoscrive l’eventuale successivo giudizio (sentenza 20251/2015).

La Ctr di Milano, sezione staccata di Brescia (sentenza 1043/67/2016), in virtù di questo principio, ha affermato che la motivazione “integrata” nella costituzione dell’ufficio, quindi dopo l’emissione dell’avviso di accertamento, non consente al contribuente di difendersi e pertanto l’atto è nullo. In questo senso si è espressa anche la Ctp di Milano con la sentenza 1419/12/2016.

La Ctr di Roma, con la sentenza 1075/21/16, ha affermato che non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento che faccia riferimento a un generico scostamento del valore dell’immobile ovvero a non precisate opere edilizie eseguite.

Per garantire il diritto di difesa, il provvedimento deve contenere:

- la menzione dei rapporti tra valore di mercato e catastale nella micro zona di riferimento, qualora la modifica sia stata avviata su richiesta del Comune;

- l’indicazione delle trasformazioni edilizie;

- l’indicazione dei fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li rendono simili all’unità oggetto di riclassamento, quando l’atto sia conseguente a un aggiornamento o a un’incongruità rispetto ad altri immobili (sentenza 23247/2014).

Il contribuente dovrà quindi comprendere i motivi della variazione eseguita dall’ufficio, per riscontrarne la correttezza ed eventualmente decidere di ricorrere al giudice tributario.

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